[라온신문 안광일 기자] 서울에선 지난해 10월 약 13%에 불과했던 아파트 직거래 비중이 11월 30%까지 늘었다. 부동산 업계는 집값 하락 추세가 지속하면서 중개 비용에 부담을 느낀 시장 참여자들이 적극 직거래를 활용하고 있다고 분석했다. 실제 한 중고거래 플랫폼을 활용해 12억9천만 원 아파트를 직거래하면 매도인과 매수인이 각각 최대 8백만 원 넘는 중개수수료를 절약할 수 있다.

직거래는 비용 절감·절세라는 일거양득이 가능하지만, 자칫 시장 교란과 하자 배상 관련 분쟁에 휘말릴 수 있다. 큰 금액이 걸린 거래인만큼 부동산 소유 당사자 확인을 시작으로 등기 이전에 따른 서류, 사고에 관한 책임 소재 등 여러 분야를 확인해야 하는데 직거래는 이 과정에 빠질 확률이 크기 때문이다.

그렇다면 직거래 부동산에서 누수나 결로 여부, 채광, 방음 등을 확인했다면 매도인에게 책임을 물을 수 있을까? 이에 대해 법무법인 정원 송인규 부동산전문변호사는 “매매 대상에 하자가 존재하면 매수인은 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있다”며 “민법 제580조는 매도인의 하자담보책임을 법으로 명시, 매도인의 과실 여부를 불문한다. 매수인은 하자로 말미암은 손해를 배상하라고 매도인에게 청구하거나, 하자가 심각한 경우 매매계약을 해제할 수 있다”고 설명했다.

다만, 모든 경우 하자담보책임이 존재하는 것은 아니다. 부동산의 하자가 매매계약성립 시 있어야 한다. 매수인이 하자의 존재를 알고 있었거나 조금만 주의를 기울였다면 알아차릴 수 있는 문제였다면 매수인은 매도인에게 하자담보책임을 묻기 어렵다. 매수인은 선의여야 하며, 이러한 하자에 대해서 매수인의 과실이 없어야 한다는 의미다.

하자담보책임은 하자를 발견한 시점부터 6개월 이내에 권리를 행사해야 한다. 이때 6개월은 소멸시효기간이 아닌 제척기간이다. 하자 발생 시점부터 6개월이 아니라 하자가 있음을 매수인이 안 날로부터 6개월 이내라면 매도인에게 책임을 물을 수 있다. 꼭 이 시기에 소를 제기하지 않더라도 내용증명이나 하자 보수를 구하는 뜻을 표시함으로써 손해배상청구권을 행사할 수 있다.

이때 주의할 점은 증거 확보다. 송 변호사는 “매도인에게 메신저나 문자, 이메일, 우편 등을 통해서 하자 사실을 알라고 보수에 대한 비용을 청구해야 한다”며 “보수비 규모가 크다면 하자발생 부위와 정도를 표기한 내용증명을 보내두는 것이 좋다. 전문가의 도움을 받아 시공상 하자인지, 사용자의 과실에 의한 하자인지를 규명한다면 더욱 원활하게 하자보수나 금전적 보상을 받을 수 있다”고 당부했다.