5월부터 가계대출 규제가 한층 더 강화된다.

주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증 등 3대 보증기관의 전세자금대출 보증비율이 100%에서 90%로 하향 조정되고, 7월부터는 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계가 전 금융권으로 확대 적용된다.

이에 따라 대출을 통한 주택 마련이나 투자에 나서려는 수요가 4월에 급증했으며, 금융당국은 시장 과열을 차단하기 위해 추가 관리 방안도 예고했다.

2일 금융권에 따르면 이달부터 HUG, SH공사, SGI서울보증 등 3대 보증기관의 전세대출 보증비율이 기존 100%에서 90%로 낮아졌다. 이에 따라 전세보증금의 10%는 대출이 아닌 현금으로 직접 부담해야 한다.

예컨대 전세보증금 3억원을 마련할 때 기존에는 3억원 전액을 대출받을 수 있었지만, 이제는 2억 7000만원만 대출이 가능하다. 나머지 3000만원은 자력으로 마련해야 한다.

다만 기준 중위소득 100% 이하 서민층과 신혼부부 등은 기존 100% 보증이 유지된다.

금융당국 관계자는 “전세대출의 과도한 확대를 막고, 서민 실수요자는 보호하는 데 초점을 맞췄다”라고 설명했다.

7월 1일부터는 스트레스 DSR 3단계가 전 금융권으로 확대된다. 스트레스 DSR은 대출 심사 시 실제 금리에 2%포인트를 더한 ‘가상 금리’로 차주의 상환능력을 평가하는 제도다. 예를 들어 대출금리가 4%라면 6% 금리로 원리금 상환액을 산정해 DSR 한도(40%)를 적용한다. 이로 인해 대출 가능 금액이 기존보다 20~30%가량 줄어들 수 있다.

특히 이번 조치는 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 전세대출 등 모든 가계대출에 적용된다. 금융위원회는 “금리 인상기에도 차주가 감당할 수 있는 수준까지만 대출을 허용해 가계부채의 질적 관리를 강화하겠다”라고 밝혔다.

이 같은 규제 강화 예고에 따라 4월 한 달 동안 가계대출이 크게 늘었다. 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 4월 순대출 증가액은 3조 7742억원으로, 지난해 9월 이후 7개월 만에 최대치다. 주택담보대출이 2조 7073억원, 신용대출이 1조 1046억원 늘었다. 금융권에서는 “대출 규제 강화 전에 미리 자금을 마련하려는 ‘막차 수요’가 몰렸다”라는 분석이 나온다.

한 시중은행 관계자는 “대출 규제 시행 전 마지막 기회를 잡으려는 문의가 크게 늘었고, 실제 대출 실행도 급증했다”라고 말했다.

전세대출 보증비율 하향과 DSR 규제 강화로 대출 문턱이 높아지면서 서민·중산층의 자금 조달이 한층 어려워질 전망이다.

부동산 업계에서는 “전세대출 한도가 줄어들면 월세 전환이나 임대차 계약 축소 등 시장 변화가 불가피하다”라고 지적했다. 금융소비자단체도 “규제 강화가 필요하지만, 금융 접근성 저하로 사금융 이용 증가 등 부작용이 우려된다”라며 “정책 설계 시 취약계층 보호 장치가 필요하다”라고 강조했다.

금융위원회는 “4월 가계대출 급증은 계절적 요인과 함께 규제 시행 전 막차 수요가 결합된 결과”라며 “5월 이후에도 대출 증가세가 이어질 경우 은행별 대출 증가율 목표치를 설정하고, 초과 시 가중처분 등 추가 조치를 검토하겠다”라고 밝혔다.

전문가들은 “단순한 대출 규제만으로는 가계부채 문제를 해결하기 어렵다”라며 “공공임대주택 확충, 서민 금융 지원 확대 등 실질적 보완책이 병행돼야 한다”라고 조언했다.